Comment investir en immobilier ?

Comment investir en immobilier?Cette question a longtemps tournée dans mon esprit. A force de chercher des moyens pour gagner de l’argent, j’ai trouvé!

Après avoir passé plusieurs dizaines d’heures pour me former à travers des formations, des vidéos et des livres, je suis prêt à investir en immobilier.

Il faut d’abord mettre fin à l’idée reçue qu’il faut de l’argent pour investir. C’est faux !!!

Avec des finances propres et un dossier bancaire bien monté, vous pouvez avoir un prêt à 110% (frais de notaire + bien + travaux) même avec un petit salaire.

Formations ?

Vous pouvez comme moi vous former seul avec toutes les vidéos disponible sur youtube. Les formations généralistes payantes (parfois 1000 euros) n’apportent que peu de valeur par rapport à tout le contenu disponible gratuitement. Après, cela peut constituer un gain de temps car cela compile souvent l’essentiel.

Dites-vous bien qu’à la fin, vous êtes le seul décideur.

Je visite beaucoup de bien. Il existe beaucoup de façon d’investir en immobilier (patrimoniale, faire des travaux, achat/revente…) et il y a aussi beaucoup de façon de gérer (meublé/non meublé, vide , colocation, location courte durée…) . En fait, il y a un large choix et il y en a pour tous.

Le principe de base est simple, il faut avoir un bien qui s’autofinance (le loyer doit rembourser l’échéance de la banque, les charges, et l’imposition)

Il faut donc également maîtriser son régime d’imposition. On doit bien avoir en tête qu’il est normal de payer des impôts quand on gagne de l’argent. Après il existe des régimes fiscaux ou des méthodes plus avantageuses.

Programme de défiscalisation

Surtout, ne vous laissez pas tenter par les programmes de défiscalisation proposés régulièrement par l’Etat (Duflot, Pinel….).

Pourquoi est-ce que cela n’est pas intéressant ?

-Vous investissez parfois dans un produit que vous ne connaissez pas (la localisation peut être très importante, le dicton dans l’investissement dit « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement », et donc celui-ci pourra être difficile à louer

-Vous payez un bien trop cher par rapport au prix du marché et en cas de revente, il y a de forte chance pour que vous perdiez de l’argent.

Et enfin , en vous faisant miroiter une baisse ou un effacement d’impôts, vous allez vous retrouvez endetter en ayant 200 à 300 euros de charge en plus tous les mois. Donc, vous limitez votre capacité d’endettement.

Quel régime fiscal choisir ?

Pour les personnes fortement imposée, préférez investir dans le l’ancien avec des travaux (de rénovation). Le déficit foncier sera impacté la première année sur vos revenus globaux (à hauteur de 10 700 euros), puis déduit de vos revenus foncier les années suivantes.

Si vous achetez en nom propre un bien, préférez   le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) déclaré au réel. Attention ce type d’investissement peut réclamer une étude de marché.

Vous pouvez également choisir de créer une SCI (société civile immobilière) avec 2 associés. Vous pouvez choisir ici deux options  d’impositions (IS impôts sur les sociétés plus stable, ou l’IR impôts sur le revenu).

Le gros avantage de l’impôt sur les sociétés est que vos revenus locatifs seront dans une bulle à part de vos revenus. C’est la société qui paie l’impôt (plus léger que pour les particuliers) et ensuite, vous prélever uniquement si vous avez besoin (cela s’appelle des dividendes).

Cela dépend de votre stratégie d’investissement , du type de bien que vous visez, de votre imposition et  du type d’exploitation que vous souhaitez pratiquer. Par exemple , la location courte durée rapporte beaucoup d’argent mais réclame beaucoup d’efforts et souffre d’une législation qui bouge souvent.

C’est donc à vous de déterminer vos objectifs et votre mode d’exploitation en fonction de votre sensibilité.

Il faut choisir un bien qui répond à un besoin locatif. Si vous investissez dans un studio situé au 5ème sans ascenseur dans un quartier ou il y a beaucoup de retraités, vous allez galérer pour trouver un locataire!!

Quels partenaires  pour investir en immobilier ?

Vos partenaires d’investissement peuvent être les notaires, les agents immobiliers, les entreprises qui vont rénover, un comptable si vous êtes en société…

Quels outils utiliser pour investir en immobilier ?

Pour investir, j’utilise différents outils :

Les deux premiers outils sont vos yeux et votre cerveau: il faut visiter et « manger » de l’annonce pour connaître VOTRE marché.

Pour trouver le bien et évaluer le loyer potentiel : «  leboncoin » et « se loger » rassemblent 90% du marché.

Pour évaluer la demande et la probabilité de louer mon bien, j’utilise le tensiomètre locatif:

https://www.locservice.fr/tensiometre/

la tension locative va déterminer quel type de bien est le plus recherché dans la ville que vous cibler et si les locataires ont beaucoup de choix.

Pour évaluer le prix au m2  , le site meilleuragents, 

Grâce à ce site, vous pouvez situer le prix du bien que vous visez. Cela se joue parfois à une rue près.

Investissez dans votre ville ou dans une ville que vous connaissez, ainsi vous identifierez plus vite les quartiers à éviter.

Pour connaître le montant des frais de mutations (frais de notaire)

https://www.meilleurtaux.com/calculatrice/frais_notaire/index.php

Pour connaitre les mensualités en fonction du montant de l’emprunt

https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-des-mensualites.html

Et enfin, le meilleur :  un outil incroyable que devrait utiliser tous les investisseurs.

Cet outil est utilisable gratuitement (quelques recherches par jour). C’est un simulateur qui une fois toutes vos informations rentrées vous dira si vous allez gagner de l’argent ou si vous devez payer en plus tous les mois. Il prend  aussi en compte l’imposition. Enfin, il vous propose le meilleur régime fiscal (à vous ensuite d’essayer différents calculs).

Si vous êtes ensuite en recherche active, vous pouvez accéder à une offre payante qui donne accès aux calculs en mode société, à un grand nombre de simulation  et d’autres fonctionnalités.

Pour le prix de 2 mac do, vous validez un projet de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Testez la version gratuite!

Bonus: Si vous ne voulez pas investir en immobilier , vous pouvez quand même gagner de l’argent. Devenez apporteur d’affaires.

C’est assez simple, il suffit d’être attentif car les investisseurs recherchent souvent la bonne affaire avant qu’elle ne soit mise en ligne. Exemple, vous allez chez le coiffeur et vous entendez que Mme durand n’arrive pas à vendre son bien mais elle ne l’a pas mise en agence ni sur internet.. Voilà une potentiel bonne affaire.

Des personnes cherchent donc en permanence des biens et sont près à récompenser. Voici un exemple pris sur le bon coin:

Le dossier secret

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